怎么看穿买房认购合同中的陷阱

.   认购合同陷阱 　　认购合同是双方签定正式房屋*合同之前，购买意向人为了订下房屋的购买权，与开发商签定的正式合同的意向书。认购合同对双方都有约束力，买方交纳定金，到约*间如果不签定正式合同，如果买方违约，则定金不退;如果卖方违约，则双倍返还定金。 　　在认购合同中，有些开发商故意混淆定金的作用，在认购合同中约定如果不签定正式合同，无论是哪方的原因，定金都不退，而且定金收取得很高。这么做，既可以在开盘时有大量收入，甚至可以等待房价上涨，再卖给出价高的买家而不负担责任。 　　2.   无证陷阱 　　开发商在进行商品房开发和预售时，需要具备一些*部门颁发的许可证，我们业内人称之为“五证”。即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。只有全部具备这五项证照，开发商的预售才是合法的。 　　有些开发商在“五证”不全或者不具备“五证”的情况下就开始预售，这时他的预售是违法的。山东曾经发生过，某开发商“五证”一个都没有，就开始预售，把购房人的钱收上来之后，携款潜逃。 　　3.   抵押陷阱 　　开发商在开发楼盘之前都需要融资，一般向银行抵押贷款，将取得的国有土地使用证或者在建工程进行抵押，贷到开发贷款。但是开发期间需要还贷，如果开发商的销售回款不能及时收回，或者开发公司的资金链紧张，有可能无法及时还款。 　　如果开发商不能及时还款，首先购房人有可能不能按时拿到房产证，因为土地证抵押在银行。更严重的是，如果在建工程也被抵押，而开发商不能按期还款，房子的抵押权就是银行的，有可能造成银行有权拍卖房子，而购房人如果要完整的产权，则要替开发商还钱。 　　4.   规划陷阱 　　很多楼盘都声称本小区有幼儿园、体育设施、附近有*院等等，但这些都仅仅是规划。而且有的开发商其实根本没见到*的规划，只是听*官员说起计划开发一个公共设施，就对外宣传，配套环境如何好。 　　所以，一旦规划没兑现，或者规划改变，原来的宣传就作废了。而且，我们不能只听有利的规划，而不去了解不利的规划。有些小区在住户入住时，发现附近有*填埋场，有污染较重的工厂，有高辐射的高压电塔等。所以，我们不能轻信开发商的口头规划承诺。 　　5.   交房陷阱 　　开发商在交房时容易出现问题，看看都有哪些陷阱： 　　(1)   逾期交房 　　开发商在签定合同时，交房日期与完工日期是相关的，交房日期肯定晚于完工日期。但具体日期如果不明确，就会出现问题。逾期交房一般是有违约责任的，分为逾期若干日之内和之外，之内之外的违约责任不一样，之内轻，之外重，而且之外购房人有无责任解约的权利。 　　如果开发商将逾期交房的违约责任约定得很轻，那么说明逾期交房的可能性就会很大。这点需要注意。 　　(2)   交房不达标 　　开发商交房时，我们购房人最关注的就是房屋质量。如果交房时，我们凭*眼能够观察出质量问题，应当立即提出要求维修。如果我们能够在收房时，聘请专业律师和验房师，就能发现隐藏的质量问题，并找到解决和责任分担的方法。 　　无论怎样，只要交房不达标，我们应当拒绝在收房验收单上签字，并且提出要求开发商予以限期维修。而且因不达标造成的逾期交房，责任也应当由开发商承担。 　　6.   补充协议陷阱 　　补充协议是主合同后面附属的合同，以补充协议约定的为准。所以，补充协议往往会修改主合同的权利义务。我们应当特别关注补充协议，最终补充协议的约定才是生效的，如果事先不知道补充协议的内容，很可能就中了开发商的陷阱。