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公司介绍
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sese土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估二、委托估价方佛山佛塑科技集团股份有限公司三、受托估价方估价单位:深圳市国策房地产土地估价有限公司单位地址:深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房注册号:A201144002 执业范围: 全国范围内从事土地评估业务注册*获取时间:2011年7月1日法人代表:骆晓红四、估价目的佛山佛塑科技集团股份有限公司因了解市场价值需要,特委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对位于佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权价值进行评估,估价目的为委托方了解土地市场价值提供咨询意见。五、估价依据(一)、有关法律法规、政策文件 1、《中华*共和国物权法》(中华*共和国主席令第62号,2007年10月1日起施行)2、《中华*共和国土地管理法》(中华*共和国主席令第28号,2004年8月28日修订)3、《中华*共和国城市房地产管理法》(中华*共和国主席令第72号,2007年8月30日修订)中华*共和国城乡规划法》(中华*共和国主席令第74号,2008年1月1日起施行)5、《中华*共和国担保法》(中华*共和国主席令第50号,1995年10月1日起施行)6、《中华*共和国土地管理法实施条例》(中华*共和国国务院令第256号,1999年10月1日起施行)7、《中华*共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》(中华*共和国国务院令第055号,1990年5月19日起施行)8、、国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”9、《中华*共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)10、《中华*共和国营业税暂行条例》(中华*共和国国务院令第540号)11、《中华*共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)12、国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定(国务院令[2005]448号)13、《中华*共和国印花税暂行条例》(国务院令[1988]第11号)(二)、有关技术规程1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)3、《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)(三)、委托方提供的*三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》复印件《无形资产卡片》、账面净值证明《函》(四)、估价人员调查的*1. 现场勘查记录、摄影照片2. 估价人员现场查勘的市场调查*3. 公司掌握的有关房地产市场情况*4.地价定义1、土地用途设定:根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》,估价对象证载用途为工业用地(工业),本次评估依据土地估价的合法性原则,设定估价对象的用途为工业用地。2、土地使用权类型设定:根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》得知,估价对象的土地使用权类型为出让,估价时设定土地使用权类型为出让。3、土地使用年限设定:根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》,估价对象土地终止日期为2056年12月30日,截至估价基准日,剩余土地使用年限为44.75年,因此设定估价对象剩余土地使用年限为44.75年。4、开发程度设定:根据估价人员现场查勘,该地块实际开发程度达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地红线内场地基本平整;估价时设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地红线内场地平整。5、土地利用条件设定:根据委托方提供的*及估价人员现场查勘,待估宗地面积为13295.3平方米,目前无地上建筑物,为待开发工业用地,委托方未能提供宗地相关规划*,因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1,如与实际情况不一致,评估值应作相应调整。综上所述,待估宗地地价定义为:估价对象作为出让土地,在设定利用条件下,设定的开发程度和用途,于估价基准日2012年3月31日,剩余土地使用年限为44.75年,正常市场条件下的国有土地使用权市场公允价值。九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地土地及房地产市场分析,按照土地估价的基本原理和估价程序,运用市场比较法和剩余法,测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下,于估价基准日的土地使用权市场价值为RMB6,195,600元,大写*币陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元整(包含转让时应缴纳的各项税费)。
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纯子k资产评估报告书 评报字[2001]第016号 一 委托方及资产占有方简介 经济性质:农村居民住房 地 址:江西省赣州市安远县城郊 二 评估目的 以现在所处房地产市场的类似交易为依据,为该住房提供相对公允的市场价格。 三 评估范围及对象 居民住房,包括住宅区土地、附属设施等 四 评估基准日 本项目资产评估基准日是2000年2月28日,本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 五 评估原则 本次评估遵循*性、客观性、科学性的工作原则,遵循替代原则和公开市场原则等*作性原则。 六 评估依据 1. 与委托方签订的《资产评估业务委托协议书》; 2. 户主提供的房地产产权证明; 3. 评估人员现场勘察记录。 4. 房地产公司的交易记录、当地居民调查*等 5.根据《房地产估价规范》及相关法律、法规:各种结构房屋的经济耐用年限一般为: (1)钢筋混凝土结构:生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年; ☆ 资产评估报告 第 3 页 共5页 (2)砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; (3)砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; (4)砖木结构:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; (5)简易结构10年。 七 评估方法: 采用重置成本法。 评估过程: (一)概况 该住房占地面积200平方米, 2003年建成的二层砖混结构建筑物,建筑面积为150平方米。该建筑物坐落于山脚下,屋后有一片竹林。与城市中心相隔约800米,由于在农村建成,交通较不便利,但周围无环境污染,环境优雅。具体情况如照片 所示: (二)评估过程 (1)、建筑物价格采用成本法进行评估。 经市场调查,此时该地段砖混结构楼房的建造单价为1100元/平方米。该建筑物的建造时间为2003年,使用年限为50年,已使用9年,取残值率为3%。 楼房重置成本=1100×150=165000元 楼房评估值=165000-[165000×(1-3%)/60]×9 =165000-24=164976元 (2)、土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。 ☆ 资产评估报告 第 4 页 共5页 区域因素修正 区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查*确定五级分值,影响因素用多因素值确定的依据样点调查*按百分制确定五级分值,80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。 住宅房地产区域因素修正系数指标说明表 因素 因子 地段位置 离市中心距离 50 离片区中心距离 60 土地级别 40 人口密度 95 配套设施 市政配套 供水 100 排水 100 供电 100 通讯设施 80 公用设施配套 中 学 75 小 学 95 * 院 70 体育场馆 60 公 园 75 交通状况 道路通达度 交通型次干道 40 路网密度 60 环境 状况 环境质量优劣度 水环境 100 气环境 100 声环境 100 景观环境 自然景观 85 小区景观 80 绿化率 100 治安环境 治安状况 75 交通管制 80 其中区域因素 --地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。所占权重50% --环境状况。主要指环境质量、景观环境、治安状况。所占权重20% --交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。所占权重10% --配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。所占权重10% ☆ 资产评估报告 第 5 页 共5页 地价修正系数计算 修正系数=(50+60+40+95)*50%/400+(100+100+100+80+75+95+70+60+75)*10%/900+(40+60)*20%/200+(100+100+100+85+80+100+75+80)*20%/800=0.306+0.08+0.1+0.18=0.666 计算公式为: 土地价格=宗地所在区域基准地价×(宗地地价影响因素修正值) 根据该市房地产有关*,该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地,基准地价为1000元/平方米。 宗地单位地价=1000×(1+0.666)=1666元/平方米) 土地价格=1666×200=333200(元) 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =164976+333200 =498176(元) (三)评估结果 综上该房地产价值为498176元。
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宗地地价评估报告谁有?
- A:第一部分 总述 一、估价项目名称 ××公司土地价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 ××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量,本次评估为此提供价格参考依据。 五、估价依据 (1)《中华*共和国土地管理法》。 (2)《中华*共和国城市房地产管理法》。 (3)《中华*共和国公司法》。 (4)《××省土地管理法实施条例》。 (5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。 (6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。 (7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。 (8)委托方提供的其他有关*。 (9)现场勘察*和市场调查*。 六、估价基准日 二○○六年四月三十日。 七、估价日期 二○○六年三月九日至五月十七日。 八、地价定义 在正常年份和正常生产经营管理条件下,在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下,在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。 九、估价结果 单位地价:3.26元/m2。 总地价:10320.73万元。 大写:*币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。 十、需要说明的特别事项 1.评估假设条件 (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。 (2)估价中的标准耕作制度为水稻*作制,熟制为一年一熟,复种指数为100%。 (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。 (4)待估宗地与其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证企业的持续发展。 (5)作物产量为正常年份下的产量,没有考虑自然灾害等方面的影响,主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定;粮食单价采用现时*收购价格。 (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。 (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合*、地方的有关法律、法规。 (8)委托方提供*真实。 2.该报告的使用方向与限制条件 (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务,当用于其他目的时,本报告评估结果无效。 (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。 (3)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托机构不承担责任。 (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下,估价期日的土地使用权价格。 (5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。 (6)待估宗地的地下*、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有,本报告评估价格不含上述价格。 (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。 3.其他需要特殊说明的事项 (1)土地利用状况等*由委托方提供。 (2)土地区位条件、地产市场交易*等评估相关*由估价人员实地调查而得。 (3)估价人员根据*有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。 (4)委托方对所提供*的真实性负责,估价机构对所收集*的真实性、准确性负责。 (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。 (6)本报告解释权归XX评估有限公司。 十一、土地估价师签字 估价师 资格*号 签名 张×× ×××××××××× (签字) 王×× ×××××××××× (签字) 十二、土地估价时间 二○○六年五月十七日 第二部分 估价对象界定 一、估价对象界定 1.土地利用状况 待估宗地位于××省××县××,东邻××,南邻××,西邻××,北邻××。土地用途为农用地,面积为112620亩(7508万m2)。 地号:××。图号:××。 2.土地权利状况 待估宗地土地所有权为*所有,土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年,至评估基准日,待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。 3.其他(略) 二、地价影响因素分析 (一)自然因素(略) (二)社会经济因素(略) (三)特殊因素(略) 第三部分 地价估算 一、估价原则 (1)替代原则(略)。 (2)最有效利用原则(略)。 (3)变动原则(略)。 (4)估价时点原则(略)。 (5)预期收益原则(略)。 (6)报酬递增、递减原则(略)。 二、估价方法选择 估价对象具有经营收益。对于有收益的土地,最适宜的估价方法为收益还原法,故对该宗地土地使用权的价格评估,首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值,同时采用成本*近法求取其比准价格。 三、估价过程 (一)收益还原法 收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益,并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 待估农用地的年纯收益规律为:第1、2、3年的纯收益各不相等,逐年递增,从第4年至第 30年实行标准*作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为: 式中 P——地价; a——年纯收益; r——土地还原利率; n——土地使用年期; i——第i年。 由于待估土地为农用地,有水田和旱田,种植作物不同,其所带来的预期收益也不同,地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。 根据待估宗地开发可行性研究报告,开发后将形成水田4.7488万亩。 水田地价的计算过程见下表。 水田地价计算过程表 水田地价计算具体*作步骤如下所述。 1.预期年总收益的估算 根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素, 待估土地适宜种植水稻。 但旱田改水田及 低产水田增产,熟化期需3年,第4年收益正常,达到稳产。 预期年总收益=亩产量×收购价格 待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定;收购价格 按现时*收购价格及市场行情确定。 2.年运营成本的估算 水稻的年运营成本包括*、化肥、农*、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。 各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。 3.农业税 农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。 4.销售税金及附加 农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。 5.利息摊销 开发周期为3年,固定资产总投资1582万元,第一年投入200万元,第二年投入600 万元,第三年投入782万元,第四年全部完工交付使用,则利息摊销期限为27年。 {200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5- 1)}/(27×4.7488)= 0.75(元/亩) 6.固定资产折旧 固定资产总投资1582万元,第一年投入200万元,第二年投入600万元,第三年投入 782万元,第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧, 所以折旧年限为27年,采取平均年限法计算折旧。 1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩) 7.利润 根据调查当地农业利润水平,利润率确定为年经营成本的6%。 8.年纯收益的计算 年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润 9.地价的计算 (1)前3年纯收益还原,分别折现到估价时点,土地还原利率为6%,详见下表。 (4)土地估价师资格*复印件。 (5)估价对象现状利用照片。
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江夏区基准地价技术报告哪位有?
- A:江夏区区位条件优越,位于长江流域经济带的中间地带,又属特大中心城市 武汉市的近郊卫星城镇,水陆交通便利,自然*丰富,工农业基础良好。2002 年江夏完成国内生产总值104.01 亿元,比上年增长14.8%, 其中第一产业增加 值18.75 亿元,增长5.1%;第二产业48.77 亿元,增长20.3%;第三产业36.49 亿元,增长 13.2%。国民经济结构不断调整改善。一、二、 三产业增加值占国 内生产总值的比重由1995 年的35.3:36.8:27.9 进一步调整为2002 年的18:47:35。 现已发展成立以纸坊为核心的五大工商区域: 1、纸坊为核心的工商业经济区。 2、以金口为核心的港口贸易港,货物集散地,发展大型机电、造船、仪表 配件等产业。 3、以流芳为核心的科技旅游区,包括庙山、豹海、龙泉,利用东湖新技术 开发区庙山小区科技产业优势和龙泉风景*优势,重点发展高新技术产业、食 品、工艺品和游泳。 4、以乌龙泉为核心的建材和土特产*区,包括段岭庙、土地堂、安山、 建立大型水库、矿业、陶瓷工业等。 第一章 概述 4 5、以贺站核心的边贸轻工业区,包括山坡、河恼、湖泗、舒安,发展林特 *业产品、石膏、竹木工艺品、大型交易市场及运输业。 七、城区简介 江夏区城区所在的纸坊街道办事处位于江夏区北部,是区*驻地,是全区 政治经济文化中心。东与五里界镇接壤,西与郑店镇相邻,南与宁港乡毗邻,北 与大桥镇交界,北距武汉市30公里。 纸坊建成区面积为9.36平方公里。 历史上纸坊街道办事处是江夏县一个有名的小镇,周围竹林茂盛,多产青竹, 适于造纸。因而造纸作坊相继出现,久而久之展成为造纸集镇,取名纸坊。 第二节 江夏城区土地定级及基准地价更新工作概况 一、工作范围 本项工作涉及范围为土地利用总体规划所确定的建设用地范围。土地总面积 为23.3平方公里。详见江夏土地定级与基准地价评估范围图。 第一章 概述 5 二、工作目的 开展这项工作目的在于全面掌握江夏区城镇土地质量和利用状况,科学管理 和合理利用土地,提高土地使用效率,建立科学合理的基准地价体系,从而推动 江夏区土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场,促进正常交易,为国 家和各级*制定各项土地政策和调控措施、进行土地估价及征收土地税费,制 订土地利用计划、土地利用总体规划,发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据, 也为江夏区推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平 衡与评估制度奠定基础。 我国土地使用制度改革的核心内容是变无偿、无限期使用为有偿、有限期使 用土地,因此,建立科学的基准地价体系,显得尤为重要。具体表现在以下方面: l、为确定土地使用权出让金提供依据; 2、为确定划拨土地使用权进入市场补交出让金或支付地租提供依据; 3、为土地使用权抵押提供依据; 4、为确定城镇土地使用税和土地增值税提供依据; 5、为企业股份制改造评估土地资产价值提供依据; 6、为企业清产核资提供依据; 7、有利于促进城镇土地的合理利用和*产业政策的实施; 8、有利于*合理调控地价,为*创造更多的土地收益。 三、工作任务 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求,结合江夏 区实际,确定具体工作任务是: 1.根据江夏区城区的自然社会经济条件,进行综合定级和分商业、住宅、 工业用途的土地定级。 2.在土地级别基础上评估出商业、住宅、工业用地的基准地价,综合用地 定级不定价。 3.建立商业、住宅、工业用地基准地价修正系数体系和指标说明表。 第一章 概述 6 四、工作依据 1.《中华*共和国土地管理法》; 2.《中华*共和国城市房地产管理法》; 3.《城镇土地分等定级规程》(*标准); 4.《城镇土地估价规程》(*标准); 5.《江夏区土地利用总体规划》(1996~2020 年); 五、理论基础 1、马克思主义地租理论 我国土地实行社会主义公有制,城区土地属*所有。土地使用制度的改革, 就是在坚持土地所有权与使用权相分离的原则下,允许土地使用权的合理流动。 *以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权让度给土地使用者,由土地使 用者向*支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出租给土 地使用者,由使用者支付地租的租赁行为。按照马克思主义的地租理论,地租是 土地所有权在经济上的实现,地价是地租的资本化。 2、区位理论 区位是地球上某一事物的空间几何位置及自然界的各种地理要素和人类社 会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。土地区位包括自然 地理区位、经济地理区位和交通地理区位,三种区位有机联系、相辅相成,共同 作用于地域空间,形成区位的优劣差异。在城镇,由于土地区位的不同,能产生 不同的使用价值,使得同类行业在不同的区位上获得的经济收益会有显著差异, 不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。这种差异性反映了城镇不同土 地类型的使用价值和收益水平,从而在空间地域上形成土地级别差异。 3、城镇规划相关理论 城镇规划是为了实现一*期内城镇的经济和社会发展目标,确定城镇性 质、规模和发展方向,合理利用城镇土地,协调城镇空间布局和各项建设而进行 的综合部署和具体安排。城镇土地利用规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。 一方面,合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类 用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面,城镇规划控制和确定的土地用 第一章 概述 7 途、范围等也是城镇土地定级的约束条件,将直接影响土地定级和评估结果。 六、基本概念 1.基准地价是某一时点上,在城镇各土地级别或均质区域内,在平均容积 率水平下和一定开发程度下的同一用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让 年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、分用途性、平均性、 有限期性和时效性特点。
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怎么评估住宅楼面地价?
- A:楼面地价=土地价格/容积率;不用除可规划用地面积,因为容积率=总建筑面积/用地面积。
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商业用地基准地价如何评估
- A:、、、商业用地的估价是对城市中的商业用地, 即从事商品流通的经营和管理部门所使用的土地及其房屋建筑用地, 包括商店、仓库、货栈、场地及营业办公用房等用地的土地价格做出评估。
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北京地价评估标注有哪些?
- A:【章名】全文 第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格,规范地价评估,特制定本标准。 第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。 【章名】第一章 *准备 第三条 委托评估地价,委托方须提交下列**: (一)项目立项报告和市计委的批复; (二)市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证(或审定设计方案通知书); (三)市房地局核发的房屋所有权证; (四)建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算; (五)评估机构认为应提交的其他*。 以规划条件为评估依据时,(一)、(二)项为必备*;以房地产现状为评估依据时,(三)项为必备*。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样,并加盖公章。 【章名】第二章 评估方法的运用及参数选取 第四条 地价评估可分别采用以下方法: (一)基准地价修正法; (二)市场比较法; (三)假设开发法(剩余法); (四)收益还原法; (五)成本*近法。地价的测算必须采用基准地价修正法和其他两种以上的评估方法进行计算。 第五条 基准地价修正法: (一)基准地价修正法的计算公式为: 宗地价格=出让金基数×容积率修正系数 +基础设施配套建设费×容积率+土地开发及 其他费用 (二)计算时须逐项标明下列*: 1.出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数; 2.基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数,以及经容积率调整后的基数; 3.土地开发及其他费用的基数、调整系数,以及经调整后的基数。 第六条 市场比较法: (一)市场比较法的基本公式: 宗地价格=比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数 (二)市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格,同时参考熟地价,进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确: 1.应选取不少于三个具有可比性的案例,即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明,可以用相应的代号加以表示。 2.容积率修正表为: 容积率 1 2 1/4 3 4 5 6 7 8 9 10 修正值 1.00 1.91 2.74 3.50 4.20 4.90 5.60 6.30 7.00 7.70 3.区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。 4.个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。 5.年期修正系数按下列公式计算: 其中: K:年期修正系数 r:贴现率(11%) N1:待估地出让年期 N2:比较案例出让年期 第七条 假设开发法: (一)假设开发法基本公式为:宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润 (二)假设开发法计算中所采用的*,按下列要求取定: 1.开发价值: 售价的选取:售价应取该地区同类物业市场售价比较值,低限不能低于市场平均价的85%。 求取开发价值时,以规划建筑面积计算。 2.成本费用: 2.1 建造成本:按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算,或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目:建安费用:含结构和装修 红线内市政费用:按建安费用10~15%计 小区配套费用(仅限小区开发):按建安费用10~15%计 电权、电贴费:5200元/KVA 2.2 不可预见费:按建安费用的5~10%; 2.3 专业人士费(包括勘察、设计、评估等费用):建造成本的5~10%; 2.4 贷款利息:取以上三项合计款项为基数,贷款利率取15%,计息期为工期的一半,以单利计算。 3.销售费用: 3.1 工商统一税:5.45%; 3.2 *手续费:成交价的1%; 3.3 代理及广告宣传费:总开发价值的1~3%; 4.发展商利润: 以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润(销售费用不计利润): ------------------ |投资年期|一年期|两年期|三年期| |----|---|---|---| |回报率 |20%|30%|40%| 2/4 第八条 收益还原法: (一)收益还原法基本公式为: 宗地价格=年土地纯收益÷还原利率 (二)计算中所采用的*,按下列要求取定: 1.物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值,低限不能低于市场比较值的85%; 2.各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算;若设计尚未完成,该比重应参照*有关建筑设计规范选择。一般情况下,各类物业的使用(或营业)面积占建筑面积的比重如下:写字楼65~70%;商业楼40~60%;平房四合院及住宅70~75%; 3.空置率根据物业类型、市场供需等情况,取5~30%; 4.经营性成本取总收益30~40%; 5.还原利率取10~15%。 第九条 成本*近法: (一)成本*近法基本公式为: 宗地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 (二)计算中包含以下内容: 1.土地取得费:包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等; 2.土地开发费:包括基础设施和公用事业建设费用等; 3.利息(参照假设开发法取值); 4.利润(参照假设开发法取值); 5.应缴税费; 6.土地所有权收益。 第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量(人数)、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项: (一)拆迁安置费(外迁或回迁房造价); (二)地上物及其附着物的补偿费; (三)各种补助费(搬家费、奖励费、生活补贴等); (四)房屋周转费; (五)拆迁服务费; (六)拆迁管理费; (七)单位停业损失费; (八)征用土地费: 1.耕地占用税; 2.菜田基金; 3.青苗补偿费; 4.土地补偿费; 5.劳动力安置费; 6.其他费用。 (九)因特殊情况发生的其他费用。 第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括:上水工程; 雨水工程; 污水工程; 热力工程; 煤气工程; 供电工程; 电信工程; 道路工程等。 第十二条 项目总占地面积=建设用地面积+代征地面积 在计算拆迁安置费时,只摊入建设用地的费用。即: 总开发费用 应计开发费用=-----×建设用地面积 总占地面积 第十三条 宗地允许有多种用途性质时,应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其地价指 3/4 标;综合楼宇的地价计算,应按其不同用途的建筑面积来分摊地