逾期交房怎么办

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逾期交房，是指开发商没有在商品房销售合同约定的交付使用期限内，把房屋交付给购房者。 购房者可以通过起诉要求开发商继续履行合同，并可以向开发商主张违约金及损害赔偿；或者行使解除权。依据是最高*法院《关于审理商品房*合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）中规定，“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。这里需要注意的是催告期，首先不是一预期交付就马上解除合同，要经三个月的催告期，而且催告时最好保留书面证据，二是注意要在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 在行使解除权的同时还可以请求开发商支付违约金或赔偿损失，根据司法解释第8条、第9条的规定，以下情况可以适用双倍赔偿。    1、订立合同时，卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；卖房人故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 2、商品房*合同订立后，卖房人未告知买房人又将该房屋抵押给第三人；或者又将该房屋卖给第三人。 如果是以上原因引起的开发商预期交房适用双倍赔偿，即购房人可以向开发商主张不超过已付购房款一倍的损失。 如果不存在以上情形，那么违约金如果主张呢，首先看合同里是否约定，有约定从约定。这里存在约定的违约金过高过低的问题，《解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 如果没有约定的，按照司法解释即------商品房*合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。   在此还要提请购房者注意，在购房乃至收房的整个过程中，都应当加强法律意识：在购买商品房之前应当查验开发商的五证两书，*不全的房屋建议不要购买。另外应该保留好当初的售楼书、交房通知书等相关*，一旦权益受到侵害，可以向工商、消协、房管局、仲裁委等相关部门反映，可以将自己搜集的*作为证据出示。 在收房过程中，最好先验收《质量保*》和《使用说明书》，如果合同约定提供《竣工验收备案表》是交房条件的话，应要求开发商提供。取得《竣工验收备案表》不是必须的收房条件。但是对于消费者来说，接收到取得《竣工验收备案表》的房屋风险最小。 另外，在对竣工房屋现场验收时，应留意“五通一平”，即给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。

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