想卖房子要注意什么

卖方：房产证、*、已婚的要结婚证夫*双方均要到场、外地人要暂住证。A4纸复印    买方：*、外地人要*。    费用   卖房：0.05%印花税    买方：1.5%契税+0.05%印花税+5元工本费    双方交3份*合同（自定打印），20个工作日拿证

注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。   1、《选房应考虑的主要因素》   （1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。   具体而言主要是指：   ①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。   ②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。   ③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。   ④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。   （2）要看住宅环境。   住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末*的场所，社会风气、治安状况等。   （3）看住宅的健康与安全性。   要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病*院等。   （4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。   （5）看房屋的品质状况。   主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。   （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。   总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。   2、如何选择开发商。   （1）搞清开发商的资质。   *对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质*》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质*》。考察《资质*》时要鉴别：   ①项目型公司。若《资质*》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。   ②《资质*》上标明   的等级。根据*有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。   ③《资质*》的合法性和时效性。《资质*》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。   （2）了解开发商的实力。   开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。   从以下几方面，可以了解开发商的实力：   ①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。   ②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。   ③银行贷款的发放情况。中国*银行“121”决议的*，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。   ④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。   （3）了解开发商的信誉   信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。   从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：   ①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。   ②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主*”。从这些*中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。   （4）考察销售的资质。   商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售：   ①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；   ②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；   ③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。   如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需*，并要查看其与开发商的从属关系。   对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。   物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理*，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。   3、如何识别“假*”   （1）认购时间看长短。   大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。   从内部认购判断楼盘是否*是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的*交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假*”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“*准业主*”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。   对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否*是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更*。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。   （2）莫中“雇托炒房”计。   “雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。   实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个*的假象，更要*出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。

首先目前是年底二手房成交差··你要有准备 其次选择大中介·一定找可以进行银行第三方资金监管的中介··这是保障你安全的·没有这服务不找他。目前我就知道链家是肯定都要强制资金监管··我爱是你不说不强求他们有的业务部给你做··其他一些小中介根本没有。记住不是中介或其他公司给你监管·必须是银行监管··个别是自己中介或利用其他公司监管·这类也不可靠。 第三：网签是*规定·你去中介一般如有买家先签定金合同然后签约纸合同和附属合同。签约后必须中介给你到建委网签（你们*交易的最红价格和上税都是以网签合同为主）·· 第四：如遇到贷款买房你切记签约中··一般都写着如对方首次银行贷款失败房主许可对方再次去其他银行申请贷款直到贷款申请完毕··这个你要提前声明让他改为2次申请贷款如不行必须对方在多少天内自己筹集资金交付否则算违约··这个你要和买主协商和中介说··（一定仔细看合同每一条·不明白问） 第五：你要提前做好户口转移准备·不管对方是否需要你转·你都做好转的准备·因为合同中都有有户口转移条款·别等人家将来告你 第六：注意下合同中房屋房款价格·现在中介为给买者做低税·都做阴阳合同。房价都按照地区最低过户价格来写··比如你房价180万··合约写房价80万，房屋装修家居电器100万。网签也是房价80万··上税就是按照80万去上税。··反正呢现在基本大家都这样干·呵呵。所以如真是这样你必须要求有补充协议··补充协议对方给你房款是总数180万··（链家有补充协议其他地方不清楚）。

　　1   大门与大门直通忌,此为水破天星,多主破财,易犯心,胃等疾病。   2   大门忌直对水井。易凡*或者*等疾病。   3   房屋门前不可有神庙,凡有香炉烧香烛之地,为凶。   4   房屋大门忌对一条直冲的大路,路越长越凶