合作建房账务处理方法是什么

合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种：   （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为；   （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。   大中型国有企业因成立时间较早，土地多为*无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。

合合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是双方分别以土地使用权、货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 　　根据《企业会计制度》的规定，合作建房的会计处理，应遵循实质重于形式的原则，具体情况具体分析。对于第一种方式，应按照《企业会计准则-非货币*易》进行会计处理；对于第二种方式，应按照《企业会计准则-投资》进行会计处理。 　　《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号，以下简称《解答》）规定，合作建房的第一种方式，双方应分别缴纳营业税；第二种方式，则要视提供土地使用权的一方是否共同承担合营企业的风险来确定是否缴纳营业税。同时，根据《企业所得税暂行条例》的规定，第一种方式还需缴纳企业所得税。 　　下面举例分析合作建房业务的会计处理与税务处理。 　　例：甲公司是一家工业企业，在市区有一块闲置的土地。乙公司是一家房地产开发企业。2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定甲公司提供该闲置的土地（账面价值600000元），乙公司提供资金，合作建房两栋（结构、面积相等）。2004年12月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本1000000元，此时甲公司的土地使用权的账面价值500000元，市场价格1200000元。建成后，两栋房屋的市价为3000000元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为库存商品房入账。假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为33％。 　　一、甲公司的会计与税务处理 　　1、2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。 　　2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一栋。 　　根据《解答》的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。 　　由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为1200000元，则计征营业税的计税依据应为600000元（1200000÷2）。 　　应交营业税＝600000×5％＝30000元； 　　应交城建税＝30000×7％＝2100元； 　　应交教育费附加＝30000×3％＝900元。 　　根据《契税暂行条例实施细则》的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。 　　根据《企业会计准则-非货币*易》的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币*易，应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。 　　借：固定资产   283000 　　　　贷：无形资产   250000 　　　　　　应交税金—应交营业税   30000 　　　　　　应交税金—应交城建税   2100 　　　　　　其他应交款—应交教育费附加   900 　　同时，由于土地上已建有房屋，应将另一半的土地使用权价值转入房屋成本。 　　借：固定资产   250000 　　　　贷：无形资