境外

A：最近一个月，对个人房地产投资进行了主题阅读。   计划如下   1.看下基本的房地产投资思想   《富**》   2.国内和国外的买房实战书籍   《如何买房子成为富翁》以及《房地产投资挣钱方法》   3.具体买房的案例《购房心经》   4.买房后面的保养和增值《3天搞定装修》   将来，还想在这个领域里面继续深一步的主题阅读。   计划如下   1.   如何匡算房地产的投资回报率   《财务管理模型》   2.   如何在实地衡量房子的价值和建立监测模型   《xxxx》   尚未找到相应的后面的书籍，望友邻推荐   以下是对第一部分书籍的点评   1.富**系统算是对于个人投资房地产最齐全的一本百科全书类型的指引。书非常简单易懂，但是很多内容其实也不适合个人投资者，比如在地产投资类型方面，说通过改变土地许可证去盈利(chp11)或者是整买零卖(chp1)这种类型.在融资方面，向租客融资或者向私人融资，这一点在国内恐怕也比较难做(chp9)，不过这一点倒是给与不少启发。在选择团队方面的建议（chp15.chp5)对于个人投资者来说，有点比较早。而第四部分名人的访谈，真的好像是给TRUMP这个明星家庭的超级龙套一个植入式广告。   而对于个人计划进行地产投资的最有效的几章如下   1.目标房地产分析方面(chp   2,chp3,chp19)   首先要熟悉一个区域（富**说，在投资之前，要看过100套房子），找出性价比或者最合适自己投资目标的地段，在该地段中选择有问题的房产，主动投资和询问。   对于选择好的房子需要问如下问题(ch2&g公式和CASE在228业）   1.杠杆，现金流，现金的现金回报率，资本化率，和毛租金乘数   对目标的房地产要执行尽职调查（现场勘查，法律问题，产权问题，第三方报告（环境水土，不过国内可能不适用）以及财务报告和税务报告   2.出租房产的具体细节（ch7主要讲的是商业地产的租令)   需要知道的是，租金是有市场决定的，而位置比房子本身更重要   P306有一个很清晰的房地产位置评分表，我可以考虑使用一下。   3.投资的降落伞   地产市场是一个动态市场，故当一套房子*比持有更好的时候，应该选择*。或者拿这套房子抵押而买入新房子   而且要注意个人的税收筹划，必要的时候，建立相应的公司，从而享受折旧对冲税收的好处。   2   如何买房子成为富翁   这本书非常适合个人投资者阅读，而且内容非常浅显易懂，并提出了切实可行的模型。   一对夫*，应该尽快把自己手上的房贷还完，然后买入多处可以出租的房子，这个出租的房子的房贷越长越好，利用房租对冲相应的房贷，最后在自己退休的时候，可以达到较好的财务自由。

A：境外对房产税的叫法五花八门，有叫财产税，有叫不动产税，有叫家庭税，有叫房屋税，有叫地税，但不管怎么叫，其实就是对房屋和支撑房屋的土地征税。                  在美国，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税。目前，全美50个州都征收房产税，税率一般为1%至3%。通常，房产税税率高的地方，公共服务质量也要好于其他地区。由于房产税可以在申报联邦个税时课税扣除，而联邦个税是按照家庭收入计征，也就是说，在报个税时，如果收入低，房产税就从收入里减去，也就相当于*退还了房产税。                  法国的物业税主要是地产税和居住税。地产税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率计算得出。每年的税率由房屋所在市镇确定。居住税由房屋的居住者缴纳，不论居住者是业主还是租客。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与地产税一样。在法国，一些弱势*体可以享受免征地产税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人，以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住税。                  加拿大的房产税比较复杂，市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。为了减轻低收入*体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，*会退回房产税。

A：　1、2004年*颁发的《物业管理条例》中明确规定，物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用。按照规定，小区业主从交房之日起，就应该按照之前签订好的‘前期物业服务合同’交纳物管费。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳。因为无论业主是否实际居住，物业公司的许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。对于常时间没有入住，物业费是够可以减半或者打折这一问题，按照目前相关法规，空置房也应该交纳物管费用。究竟该交多少，目前法律上尚无明确规定，业主可以和物业公司协商。 　　2、一般而言，业主收房的程序是开发商发出收楼通知书，业主收到通知书后，如果没有异议则签名予以确认。如果双方没有特殊的约定，物管费应从收房之日起开始计算，物管向小区收取的物管费用主要包括小区秩序管理、绿化培植、公共设施维护保养、公共环境卫生清扫等涉及整个小区外围管理与服务的收费。不管业主入住与否，物业公司都是按整个小区管理的，并不因个别人不入住，就减少管理服务。因此，业主只要领取房门钥匙，就应该按规定按时交纳物业服务费。如果业主和物业管理企业在其物业服务合同有相关约定，则可按照约定处理的。

A：你好！主要要注意以下三个方面： 1.外汇的兑换 个人兑换外汇同样需要谨慎考虑，目前的政策是每人每年可兑换等值于50,000美金的外汇。而国外的房投资产少则30万美金，如小户型公寓，大则上百万美金，如*别墅，如此的大额投资是明显超过五万美金的限制的。一个通常的办法是利用自己亲属和朋友的外汇额度，如一家三口额度完全利用的情况下可以兑换50,000*3=150,000美金的外汇。我们遇到的一些客户自己在国外已经有外汇，不存在此问题。但是对另一部分没有大量外汇的客户，则需要精确计算购房的价值，需要的外汇额度以及贷款的额度等等。 2.境外贷款 尽管很多投资*倾向于现金全额付款，但是很多投资者希望享受国外目前极低的利率。如果有银行的低利息贷款，何乐而不用呢？比如，目前加拿大20年期的商业贷款，   前五年采用固定利率低至3.6%左右，五年后按照浮动利率计算。3.6%的商业贷款利息和我国的住房公积金贷款基本相当。那么，如果您已经入籍或者拿到绿卡，那么可以享受“本地人”的待遇。一般而言，在购置期房时，本地人可贷款70%~80%，而国际买家可贷60%~70%。利率根据各人的财务状况和信用记录而定，目前美国加拿大各主要银行已在中国开设网店，认可中国当地的收入证明以及资产等，使得大量中国投资者获得了相对优惠的贷款。 3.律师 在国外投资时，一个熟悉投资国法律的律师是必要的，因为投资国和中国的法律可能有很大不同，如产权、过户、法律细节等等。部分客户倾向于聘请*的律师，这是由于*律师除了了解西方法律外，也了解中国文化，易于打交道。从法律的角度而言，购买期房较为方便，这是由大部分的法律文件都是标准合同，由行业协会和*机构制定，对购房者的权利保护全面而细致。二手房交易时，由于支付以及房屋的转让细节可能各不相同，须同律师一道仔细审核。

购买境外房产需要注意的事项： 1、明晰该国的投资环境。我们不仅了解这个*的整体政治和经济形势、房产市场是否健康、是否对非本国居民买房有限购和税收以及汇率变化等，投资者还要了解清楚该国房屋租售比（即月租金和所买房产价值的比值），确定自己的投资方向，若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式比较好；反之比值越大，以出租来获得相对稳定的收益比较好。 2、了解该国买房的优惠政策。要清楚了解这个*的买房优惠政策，假如你要澳洲房产投资你就必须了解澳洲房产的优惠政策。澳大利亚和加拿大等*，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策相当优惠宽松;比如塞浦路斯，规定非欧盟*居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；具有相同待遇和政策的*还有希腊、西班牙等国。 3、知道该国的土地使用年限。   每个*，由于土地制度不同。其土地所有权也会有所不同。海外很多*土地都是私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就是获得了该土地的永久产权。但也有个别*特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后还要归还给*。 4、该海外房产的地段和升值空间。在投资海外房产时，投资者仍需要选择大城市、好地段的房产，这样在未来保值、增值方面更具优势。可是你要注意的是，一要充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市，这样的投资才是正确的投资，才是我们最想要的效果。 5、白在投资海外房产时需要缴纳的税费。现今不少海外*的房价可能并不很高，但是在购房、持有、*环节成本很高。比如投资加拿大房产、美国房产，需要缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用大约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向*缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；*时还要缴纳各种税费，比如增值税、房产转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会让我们的投资效益缩水。 6、要提防房产中介从中使诈。很多房产中介为了推销海外房产，宣传时故意夸大其词。比如说在葡萄牙买50万欧元以上的房产，24小时内就可办完手续，平均每年只需住7天就可享受在该国永久居住权，却对投资者还需要经过葡语A2级*才能获得国际资格只字不提。所以最好自己能亲自去了解，多咨询投资专家和成功投资人士。

A： 1、签订购房合同时是要交印花税，但不是购销金额，是合同金额，但是订立双方缴纳印花税，是按“产权转移书据”税目缴纳印花税。 2、是按“借款合同”缴纳印花税。 3、印花税 购房者在购房时，需要交纳两到三次印花税，分别是： 1）购房者与房地产开发商签订《商品房*合同》时，需要按照购销金额的万分之五缴纳印花税； 2）个人从房地产管理部门领取《房屋产权证》时，每件贴花５元； 3）如果购房者是以贷款的方式买的房，那么在与银行签订《个人购房贷款合同》时，要按照借款额的万分之零点五缴纳印花税。

A：盖茨从1990年开始，花了七年时间、6000万美金与无数心血，建成这幢独一无二的豪宅，占地约两万公顷，建筑物总面积超过6130平方公尺(1854坪)。根据金恩郡2002年的地政*，盖茨的家园(土地与建筑物)总值约1.13亿美金；每年缴纳的税金超过一百万美元，是美国国民年平均收入的25倍。    盖茨的家是智能化的典范，随处可见高科技的影子。整个建筑根据不同的功能分为12个区，通道出口处都装有机关：来访者通过出口，就会产生其个人*，包括他的指纹等，这些*会被作为来访*储存到计算机中。 每个来宾必须佩戴专门的胸针，别小看它，如果没了它，访客就会被系统确认为入侵者，计算机就会通过网络报*。所以，聪明的小偷绝不会光顾这个代表顶尖科技的房屋。    如此强大的功能，但你却看不见屋内有任何电缆，因为长达53公里长的电缆全部被埋在地板下方。而地板也不仅是起装饰作用，它是一个巨大的传感器：当有人走进房间时，地板会根据阳光的强度，来调节房间内的灯光亮度以及空气温度、湿度。    盖茨的豪宅智能化程度最高的部分首推会议室，这个房间可随时高速接入互联网，24小时为盖茨提供一切他需要的*。盖茨可以随时召开网络*会议，与幕僚商议微软大事。同时，这个房间内的计算机还可以通过遍布整个建筑物内的传感器，自动记录整座住宅的动静。    进入会客大厅，最醒目的是墙壁上40平方英寸的背股式电视，这里大到足够举行一场150人的鸡尾酒会。盖茨的商业级厨房可为100多人提供饮食服务。当然，也有一个可容纳24人的专用餐厅来享受壁炉晚餐。盖茨在回家的途中，就可以通过智能住宅系统遥探家中的一切，包括让浴池的水自动调温、嘱咐厨房的工作人员准备晚饭等等。智能豪宅里惟一带有传统意味的事物是一棵百年老树，住宅里的传感器竟然能根据老树的需水情况，实现及时、全自动浇灌。